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卖房12问 考不倒是好经纪
2016-10-24 来源: 作者: 【 】 浏览:904次 评论:0

找到合适的经纪人帮你卖房不是简单事。准备以下12个问题,考考你接触的不同经纪人,看谁答得好,让你感觉舒服和有信心,再决定挑谁。

你是全职还是兼职做地产经纪?你现在有多少客户?全职经纪人会给你和潜在买家更多时间和关注。经纪人不忙,可能证明他(她)不够好,太忙,又没多少工夫照顾你的需求。选一个忙碌但还忙得过来的经纪人,或许比较稳妥。

你负责哪部分交易?哪些作业让他人代理?大部分房地产经纪会找人帮忙处理业务,所以,这没什么大惊小怪。但须了解经纪人会多深介入售屋过程。这个问题也能测试经纪人对售屋流程的专业知识,比如广告标识怎么打,房屋公展怎么做,价格和条件怎么谈,买家资质怎么挑,合同怎么协商,以及如何处理产权变更、验屋、过户等。

过去一两年里,你在我的社区卖掉几套房?最好对方在你的社区有售房纪录,房型跟你想卖的一样,且房价在你的期待范围内。经纪人能提供越多数据,说明他们越有能力帮你卖掉房子。但最好查看原始数据。例如,一栋房子挂牌价在12万元,但重新挂牌降到10万元,最终以9万9000元成交。经纪人可以说它的售价挂牌价比(sale to list price)是99%,但若考虑原挂牌价,这个比例就只是82.5%。另外,在一些地区,待售屋可以通过退市再挂牌,或换一个经纪人再挂牌的方式,来减少上市天数(days on market)。

经纪费可以协商吗?不可以,那就走。所有房地产经纪的收费都是可以商量的。固定收费,或按售价一定比例抽佣,都可以。也别忘了问过户费多少。

你觉得我的房子在目前市场可以卖多少钱?据以了解经纪人对市场的熟悉程度,及其为你房屋定价的思考过程。有经验的经纪人会参考近期市场上可类比房屋数据,待售屋况及其设施后,才给你一个答案。如果他们只是抛给你Zillow等房地产资讯网上的估价,赶紧跑。

你可以写一份CMA报告给我吗?从这份市场比较分析报告(Comparable Market Analysis,简称CMA)里,你可以比较出不同经纪人的专业水平差异。如果报告欠缺必要细节,或者有粗制滥造的地方,揪住问。

你跟售前设计师有合作吗?做一下房屋售前设计(home staging),卖相更好,一般会卖得更快更好。至少要装修或改造一下厨房和卫浴间,这通常是买家最关心的两个地方,且投资回报率最高。

你会怎么给我的房屋打广告、做推销?线上线下一起做广告,可扩大潜在客户群。询问广告的呈现方式以及频率。除了在当地房地产求售网MLS、以及该经纪人公司或个人网站上做广告外,是否有别的推销方案。尽管业界对房屋公展能否吸引买家存在争议,至少要办一场面向买家经纪人的公展。另外,问对方会给你的屋子拍多少照片。一般来说拍得越多越好,请专业摄影师更好。如果有专业制作的房屋及社区视频,更会加分。这是考察经纪人是否掌握最新的推销行情和技术的机会。

我的房子必须跟你挂牌多久?一般建议不多于三个月。但市场有火有淡,应看情形来制订和更新挂牌协议。挂牌协议最好包括取消条款,在你不满意服务的时候,可以取消协议,这样你就不用太操心挂牌时间的要求。建议请一个律师来审核挂牌协议和销售合同。

你做了多久经纪人?教育程度如何?房地产执照是否过期?三四年的执业经历,可说明地产经纪对该行业够投入,对市场也应已有丰富的经验。法律有设定最低教育标准和行业课程要求,所以额外进修者应该值得信任。执照存续期可上网查,要求经纪人提供查询方式给你。

你有没有受过客户投诉?有过去客户作推荐人吗?要求提供推荐人的姓名和电话。务必问清楚其与经纪人是否沾亲带故。

你会多久跟我联系一次?最好经纪人能定期跟你联系,通报关于买家报价、问询的最新消息。除了电话,要他们的电邮地址,问清楚何时不方便联系。

最后,问一下还有什么你没问到但很重要的信息,以避免出现意想不到的状况。

Tags:卖房 倒是 经纪 责任编辑:admin
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